مراحل اخذ حکم تخلیه مغازه

در بسیاری از قراردادهای اجاره، ممکن است موجر پس از پایان مدت یا بروز تخلف از سوی مستأجر، نیاز به تخلیه ملک تجاری داشته باشد. این امر به‌ویژه در مورد مغازه‌ها، به دلیل اهمیت درآمدزایی و فعالیت‌های اقتصادی، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. روند قانونی تخلیه مستأجر نیازمند طی مراحلی خاص و رعایت تشریفات حقوقی مشخص است. آشنایی با این مراحل به موجران کمک می‌کند تا از بروز مشکلات حقوقی و اطاله دادرسی جلوگیری کنند. از سوی دیگر، مستأجران نیز با اطلاع از حقوق خود، می‌توانند از تضییع حقشان جلوگیری کنند. در ادامه، به بررسی کامل مراحل اخذ حکم تخلیه مغازه خواهیم پرداخت.

 نقش وکیل در فرآیند تخلیه مغازه

نقش وکیل در فرآیند تخلیه مغازه بسیار کلیدی و مؤثر است، به‌ویژه در مواردی که دعوا پیچیده، مستندات ناقص یا مستأجر متخلف باشد. وکیل ملکی با دانش تخصصی در زمینه حقوق املاک و قراردادهای اجاره، می‌تواند تمامی مراحل قانونی تخلیه مغازه را با دقت، سرعت و اطمینان بیشتر پیگیری کند.

در مرحله اول، وکیل ملکی می‌تواند با بررسی اجاره‌نامه، اظهارنظر دقیق درباره امکان قانونی تخلیه و نوع مرجع صالح (شورای حل اختلاف، دادگاه یا اجرای ثبت) ارائه دهد. همچنین وکیل، نگارش و ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر را به‌گونه‌ای انجام می‌دهد که از نظر حقوقی بی‌نقص و دارای اعتبار باشد.

در مرحله تنظیم دادخواست، وکیل ملکی نقش تعیین‌کننده‌ای در تنظیم دقیق دادخواست تخلیه ایفا می‌کند و دلایل، مستندات، مدارک و ادله قانونی را به‌صورت مؤثر ارائه می‌دهد. او همچنین جلسات رسیدگی را مدیریت کرده، از منافع موجر دفاع می‌کند و در صورت اعتراض مستأجر، با استفاده از دفاعیات فنی و حقوقی، مانع از اطاله دادرسی و تضعیف موقعیت موکل می‌شود.

در مرحله اجرای حکم نیز، وکیل ملکی با درخواست صدور اجرائیه، پیگیری اجرای آن و هماهنگی با دایره اجرای احکام، روند تخلیه عملی مغازه را مدیریت می‌کند. در صورت نیاز به همکاری کلانتری یا کارشناس رسمی دادگستری، وکیل کلیه هماهنگی‌ها را انجام می‌دهد.

به‌طور کلی، حضور یک وکیل مجرب در روند تخلیه مغازه، احتمال موفقیت موجر را افزایش داده، زمان رسیدگی را کاهش داده و از بروز اشتباهات فنی و شکلی در پرونده جلوگیری می‌کند. بنابراین بهره‌گیری از خدمات وکیل ملکی در چنین پرونده‌هایی یک اقدام هوشمندانه و کاملاً ضروری به‌شمار می‌رود.

شرایط قانونی تخلیه مغازه

۱. وجود قرارداد اجاره معتبر

برای اینکه بتوان حکم تخلیه گرفت، باید رابطه استیجاری به صورت قانونی و مستند شکل گرفته باشد. قرارداد اجاره مغازه می‌تواند به دو صورت باشد:

• اجاره‌نامه رسمی (تنظیم‌شده در دفاتر اسناد رسمی یا با کد رهگیری از سامانه املاک)
• اجاره‌نامه عادی (بین موجر و مستأجر به صورت دست‌نویس یا پرینت‌شده)

اگر قرارداد رسمی باشد، موجر می‌تواند از طریق اجرای ثبت برای تخلیه اقدام کند. در غیر این صورت، باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه نماید.

۲. دلایل قانونی برای درخواست تخلیه

موجر نمی‌تواند هر زمان که خواست، مغازه را تخلیه کند. دلایل قانونی برای تخلیه عبارت‌اند از:

• پایان مدت اجاره و عدم تمدید آن
• عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر
• تخلف مستأجر از مفاد قرارداد (مانند تغییر کاربری مغازه)
• استفاده غیرمجاز مستأجر از مغازه یا واگذاری آن به غیر بدون اجازه موجر
• نیاز شخصی موجر به ملک (در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶)

 مراحل اخذ حکم تخلیه مغازه

۱. ارسال اظهارنامه رسمی

اولین گام توصیه‌شده ارسال اظهارنامه به مستأجر است. این اظهارنامه حاوی درخواست رسمی موجر برای تخلیه ملک در مدت معین است. در این اظهارنامه باید موارد زیر قید شود:

• مشخصات کامل موجر و مستأجر
• آدرس دقیق مغازه
• دلیل درخواست تخلیه
• مهلت قانونی برای تخلیه (مثلاً ۱۰ یا ۱۵ روز)

۲. مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه

بسته به شرایط قرارداد، مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه ممکن است متفاوت باشد:

• اگر مبلغ اجاره کمتر از نصاب دعاوی شورای حل اختلاف باشد، موجر باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند.

• در غیر این صورت، باید به دادگاه حقوقی مراجعه شود.

در این مرحله، باید دادخواست تخلیه تنظیم و به مرجع صالح تقدیم شود.

۳. تنظیم و تقدیم دادخواست

دادخواست تخلیه باید شامل اطلاعات زیر باشد:

• مشخصات خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر)

• مشخصات ملک مورد نظر (آدرس دقیق مغازه)

• دلایل و مستندات درخواست تخلیه

• ضمیمه‌کردن مدارک مانند اجاره‌نامه، اظهارنامه، فیش‌های پرداخت اجاره و …

۴. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تنظیم دادخواست، باید آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی به مرجع مربوطه ارسال کرد. هزینه دادرسی نیز باید در این مرحله پرداخت شود.

۵. رسیدگی به پرونده در مرجع قضایی

مرجع رسیدگی (دادگاه یا شورای حل اختلاف) با تشکیل جلسه رسیدگی، اظهارات طرفین را استماع و اسناد و مدارک ارائه‌شده را بررسی می‌کند. در صورت احراز تخلف مستأجر یا تحقق شرایط فسخ اجاره، حکم تخلیه صادر خواهد شد.

۶. صدور و ابلاغ حکم تخلیه

پس از صدور رأی، این حکم به مستأجر ابلاغ می‌شود. اگر مستأجر در مهلت مقرر (معمولاً ۲۰ روز) به رأی اعتراض نکند، حکم قطعی شده و می‌توان برای اجرای آن اقدام کرد.

 اجرای حکم تخلیه مغازه

۱. درخواست صدور اجرائیه

موجر باید پس از قطعی‌شدن حکم، درخواست صدور اجرائیه کند. این درخواست به دایره اجرای احکام دادگستری محل تقدیم می‌شود.

۲. ابلاغ اجرائیه به مستأجر

اجرائیه صادره به مستأجر ابلاغ می‌شود و به او فرصت داده می‌شود تا در مدت معین (معمولاً ۳ روز تا یک هفته) ملک را تخلیه کند.

۳. در صورت عدم تخلیه داوطلبانه

اگر مستأجر در مهلت داده‌شده تخلیه نکند، واحد اجرای احکام با حضور مأمور اجرای حکم و در صورت نیاز با همکاری کلانتری، نسبت به تخلیه اجباری ملک اقدام می‌نماید.

 نکات مهم حقوقی در مورد تخلیه مغازه

اجاره‌نامه با کد رهگیری

اجاره‌نامه‌هایی که دارای کد رهگیری از سامانه املاک هستند، از نظر قانونی اعتبار بالاتری دارند و موجر می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق اجرای ثبت برای تخلیه اقدام نماید.

تخلیه فوری

تخلیه فوری یکی از روش‌های قانونی برای خارج کردن سریع مستأجر از ملک است که در شرایط خاصی توسط دادگاه صادر می‌شود. این نوع تخلیه زمانی قابل درخواست است که قرارداد اجاره به‌صورت رسمی یا دارای کد رهگیری از سامانه املاک باشد و مدت آن نیز به پایان رسیده باشد یا مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند. در این موارد، موجر می‌تواند بدون نیاز به رسیدگی طولانی در دادگاه، از مرجع قضایی تقاضای دستور تخلیه فوری کند.

در تخلیه فوری، دادگاه پس از بررسی اولیه و اطمینان از وجود شرایط قانونی، معمولاً در مدت زمان کوتاهی (چند روز تا یک هفته)، دستور تخلیه صادر می‌کند. این دستور به مستأجر ابلاغ شده و در صورت عدم تخلیه داوطلبانه، اجرای حکم با همکاری واحد اجرای احکام و در صورت لزوم با حضور نیروی انتظامی انجام می‌شود.

نکته مهم این است که تخلیه فوری فقط در قراردادهایی که دارای کد رهگیری یا رسمی باشند امکان‌پذیر است و در قراردادهای دست‌نویس یا بدون کد رهگیری باید فرآیند تخلیه از طریق طرح دعوا و رسیدگی عادی انجام شود. تخلیه فوری، ابزاری مؤثر برای موجرانی است که با مستأجران بدحساب یا متخلف مواجه هستند.

تقاضای تأمین دلیل

در صورتی که مستأجر در مغازه آسیب وارد کرده یا اموالی از موجر در محل باقی مانده باشد، موجر می‌تواند پیش از طرح دعوا، درخواست تأمین دلیل بدهد تا کارشناسی صورت گیرد.

 مشکلات و موانع احتمالی در اخذ حکم تخلیه

انکار قرارداد اجاره توسط مستأجر

گاهی مستأجر وجود اجاره‌نامه را انکار می‌کند یا امضای آن را جعلی می‌داند. در این حالت، اثبات رابطه استیجاری دشوارتر می‌شود.

واگذاری مغازه به شخص ثالث

اگر مستأجر مغازه را به شخص دیگری واگذار کرده باشد، موجر باید هم علیه مستأجر و هم علیه شخص ثالث اقامه دعوا کند.

خودداری مأمور اجرا

در مواردی مانند عدم همکاری مستأجر یا درگیری احتمالی، اجرای حکم ممکن است با تأخیر همراه باشد.

 تفاوت تخلیه مغازه با تخلیه مسکونی

تخلیه مغازه و تخلیه ملک مسکونی، هر دو از دعاوی شایع در روابط موجر و مستأجر هستند، اما از نظر مبانی قانونی، مراحل اجرا و حقوق طرفین تفاوت‌هایی اساسی دارند که لازم است به آن‌ها توجه شود.

نخستین تفاوت به نوع کاربری ملک مربوط می‌شود. در تخلیه مغازه، ملک مورد اجاره دارای کاربری تجاری است و معمولاً قرارداد آن تحت شمول قوانین خاص مانند قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ یا قانون سال ۱۳۷۶ قرار می‌گیرد. در حالی که در تخلیه مسکونی، ملک صرفاً برای سکونت اجاره داده شده و معمولاً تابع قانون سال ۱۳۷۶ است.

تفاوت مهم دیگر، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه در مغازه است. اگر مستأجر مغازه دارای حق کسب و پیشه باشد، حتی در صورت پایان قرارداد یا تخلف، موجر نمی‌تواند بدون پرداخت حقوق مستأجر، او را تخلیه کند. در حالی که در تخلیه مسکونی، چنین حقوقی برای مستأجر وجود ندارد.

از نظر اجرایی، تخلیه مسکونی در صورت وجود اجاره‌نامه رسمی یا دارای کد رهگیری، سریع‌تر و با دریافت دستور تخلیه قابل انجام است. اما در مغازه، اگر حقوق مستأجر تثبیت‌شده باشد، روند تخلیه ممکن است نیاز به رسیدگی‌های طولانی‌تری داشته باشد.

همچنین در تخلیه مغازه، مراجع قضایی بیشتر به رعایت حقوق تجاری مستأجر حساس هستند و معمولاً نیاز به بررسی دقیق‌تری از سوابق فعالیت، میزان سرمایه‌گذاری و قدمت حضور مستأجر دارند.

در مجموع، تخلیه مغازه پیچیده‌تر و پرچالش‌تر از تخلیه مسکونی است و نیاز به دقت حقوقی بیشتری دارد.

نتیجه‌گیری

اخذ حکم تخلیه مغازه فرآیندی چند مرحله‌ای، ولی قابل دستیابی است، به‌ویژه اگر مدارک و دلایل کافی وجود داشته باشد. رعایت دقیق مراحل قانونی، همراه با مشورت حقوقی و ترجیحاً استفاده از خدمات وکیل متخصص، می‌تواند روند تخلیه را سریع‌تر و بدون دردسر نماید. موجر باید قبل از اقدام، با دقت شرایط قرارداد اجاره را بررسی کند و در صورت وجود هرگونه تخلف از سوی مستأجر، به‌درستی مراحل قانونی را طی نماید.