تغییر کاربری ملک
تغییر کاربری ملک به معنای تبدیل نوع استفاده از یک زمین یا ساختمان از حالت تعیین‌شده در طرح‌های شهری به کاربری‌ای متفاوت است؛ مانند تبدیل زمین مسکونی به تجاری یا زمین کشاورزی به صنعتی. هر ملکی در طرح جامع یا تفصیلی دارای کاربری خاصی است که توسط شهرداری یا دیگر مراجع ذی‌صلاح تعیین می‌شود. انجام هرگونه ساخت‌وساز یا بهره‌برداری مغایر با کاربری مصوب، بدون اخذ مجوز قانونی، تخلف محسوب شده و تبعات حقوقی به‌همراه دارد. به همین دلیل، مالک در صورت نیاز به تغییر کاربری، باید فرآیند قانونی آن را از طریق نهادهای مرتبط مانند شهرداری یا سازمان جهاد کشاورزی طی کرده و پس از دریافت مجوز رسمی، اقدام به استفاده جدید از ملک کند.
نقش وکیل ملکی در تغییر کاربری ملک
در فرآیند تغییر کاربری ملک، حضور وکیل ملکی نقش بسیار مهم و مؤثری دارد. تغییر کاربری نیازمند طی مراحل اداری، حقوقی و فنی متعددی است که هر یک از این مراحل مستلزم آشنایی با قوانین و مقررات پیچیده شهری و کشوری است. وکیل ملکی به عنوان فردی متخصص در دعاوی و امور مرتبط با املاک، می‌تواند با تسلط بر قوانین مربوط به شهرداری، طرح‌های جامع و تفصیلی شهری، و نیز مقررات مربوط به اراضی زراعی و باغ‌ها، راهنمایی دقیق و تخصصی به موکل خود ارائه دهد.
یکی از وظایف اصلی وکیل ملکی در این فرآیند، بررسی اسناد و مدارک ملک است. وکیل با بررسی سند مالکیت، نقشه‌های ثبتی، موقعیت ملک و نوع کاربری ثبت‌شده در طرح تفصیلی، ارزیابی می‌کند که آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد یا خیر. در صورت وجود شرایط لازم، وکیل ملکی اقدامات لازم برای تنظیم درخواست، تهیه مدارک و ارائه آن به مراجع ذی‌صلاح مانند شهرداری، کمیسیون ماده ۵، یا سازمان امور اراضی کشور را انجام می‌دهد.
وکیل ملکی همچنین در پیگیری اداری پرونده، شرکت در جلسات کمیسیون‌ها، پاسخ به استعلام‌ها، و اعتراض به آرای احتمالی رد درخواست، نقش مؤثر دارد. در مواردی که درخواست تغییر کاربری رد شود، وکیل می‌تواند با استفاده از ابزارهای قانونی نظیر شکایت به دیوان عدالت اداری، حقوق موکل را پیگیری نماید. تسلط وکیل ملکی بر رویه‌های اداری و قضایی، از اطاله دادرسی جلوگیری کرده و روند اخذ مجوز را تسریع می‌بخشد.
همچنین، در صورتی که تغییر کاربری بدون مجوز انجام شده باشد و شهرداری یا سایر مراجع اقدام به صدور اخطار یا دستور قلع بنا کرده باشند، وکیل ملکی می‌تواند از طریق مراجع قضایی یا کمیسیون‌های مربوط، از حقوق مالک دفاع کند. بنابراین، حضور وکیل ملکی در این مسیر، ضامن انجام درست و قانونی فرآیند تغییر کاربری است.
تغییر کاربری ملک
تغییر کاربری ملک به معنای تبدیل نوع استفاده از یک زمین یا ملک از حالت تعیین‌شده در طرح‌های شهری به نوع دیگری از کاربری است. هر قطعه زمین یا ملکی در طرح‌های جامع و تفصیلی که توسط شهرداری و شورای عالی شهرسازی و معماری کشور تدوین می‌شود، دارای کاربری مشخصی مانند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، فضای سبز، ورزشی، آموزشی یا کشاورزی است. در صورتی که مالک بخواهد از ملک برای کاربری‌ای غیر از کاربری مصوب استفاده کند، باید فرآیند قانونی تغییر کاربری را طی کند.
در داخل محدوده شهرها، مرجع اصلی بررسی و صدور مجوز تغییر کاربری، کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور است. این کمیسیون با حضور نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، و سایر دستگاه‌های مرتبط تشکیل می‌شود و درخواست‌های تغییر کاربری را بررسی می‌کند. مالک ملک باید ابتدا به شهرداری مراجعه کرده و درخواست رسمی خود را ارائه دهد. پس از بررسی‌های کارشناسی و تطبیق با ضوابط شهرسازی، موضوع به کمیسیون ماده ۵ ارجاع داده می‌شود. در صورت تصویب، شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمانی متناسب با کاربری جدید خواهد بود.
در اراضی خارج از محدوده شهری، مرجع رسیدگی به تغییر کاربری، سازمان امور اراضی کشور وابسته به وزارت جهاد کشاورزی است. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال ۱۳۷۴، تغییر کاربری این اراضی را بدون مجوز ممنوع اعلام کرده است. بر اساس این قانون، هرگونه تبدیل زمین زراعی یا باغی به استفاده‌هایی نظیر مسکونی، صنعتی یا تجاری، نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک همان قانون است. متقاضی باید درخواست خود را به اداره جهاد کشاورزی ارائه دهد و پس از بررسی و بازدید کارشناسان، در صورت امکان و نبود منع قانونی، مجوز تغییر کاربری صادر می‌شود.
فرآیند تغییر کاربری ممکن است بسته به محل ملک، نوع کاربری اولیه، و نوع کاربری مورد تقاضا زمان‌بر و پیچیده باشد. همچنین، در بسیاری از موارد، پرداخت عوارض تغییر کاربری به شهرداری یا دستگاه مربوطه الزامی است. این عوارض ممکن است به‌صورت درصدی از ارزش معاملاتی یا ارزش روز ملک محاسبه شود. علاوه بر آن، برخی از کاربری‌ها مشمول شرایط خاصی هستند؛ برای مثال، تبدیل ملک مسکونی به تجاری در برخی مناطق نیاز به رعایت ضوابط مربوط به ترافیک، تراکم جمعیتی، فاصله با مدارس و مراکز درمانی دارد.
در صورتی که مالک بدون طی مراحل قانونی اقدام به تغییر کاربری کند، اقدامات وی غیرقانونی محسوب شده و ممکن است با برخورد قانونی مواجه شود. این برخوردها شامل توقف عملیات ساخت‌وساز، جریمه نقدی، قلع‌وقمع بنا و ارجاع پرونده به مراجع قضایی خواهد بود. بنابراین، شناخت فرآیندها و مراجعه به مراجع ذی‌صلاح برای دریافت مجوز، بخشی ضروری از روند تغییر کاربری محسوب می‌شود.
تغییر کاربری ملک مشاع
تغییر کاربری ملک مشاع به معنای تبدیل نوع استفاده از ملکی است که مالکیت آن به‌صورت مشاع بین چند نفر تقسیم شده و هیچ‌یک از مالکان به‌طور مستقل مالک بخش مشخص و معین فیزیکی از ملک نیستند. در این نوع املاک، تمامی شرکاء به نسبت سهم خود در کل ملک سهیم هستند و هیچ‌کس بدون رضایت دیگران، اختیار کامل در استفاده یا تصرف مستقل از ملک را ندارد. در نتیجه، هرگونه تصمیم‌گیری درباره تغییر کاربری این نوع املاک نیز مستلزم رعایت اصول خاص حقوقی و قانونی است.
در مورد املاک مشاع، برای هرگونه اقدام مهم مانند تغییر کاربری، اخذ پروانه ساخت، یا فروش ملک، کسب رضایت تمامی مالکان مشاع الزامی است. اگر یکی از شرکاء بخواهد کاربری ملک را از حالت فعلی به نوع دیگری (مثلاً از مسکونی به تجاری یا از کشاورزی به صنعتی) تغییر دهد، باید رضایت سایر شرکاء را جلب کرده و با تنظیم صورت‌جلسه رسمی یا توافق‌نامه مکتوب، این رضایت را مستند کند. در صورت وجود اختلاف میان شرکاء، اقدام یک‌جانبه برای تغییر کاربری قانونی نبوده و ممکن است با اعتراض سایر مالکان مواجه شود.
فرآیند اداری تغییر کاربری ملک مشاع مشابه املاک مفروز است، اما نیازمند ضمیمه کردن مدارک مربوط به مالکیت مشاع و رضایت تمامی شرکاء است. در محدوده شهری، درخواست تغییر کاربری باید به شهرداری ارائه شود و سپس به کمیسیون ماده ۵ ارسال می‌شود. شهرداری در بررسی درخواست تغییر کاربری، مدارک مالکیت و اسناد مربوط به مشاع بودن ملک و میزان سهم هر یک از مالکان را بررسی می‌کند. همچنین، در خارج از محدوده شهری، موضوع باید از طریق اداره جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی کشور پیگیری شود که این نهادها نیز برای بررسی درخواست، نیاز به ارائه مدارک مالکیت و رضایت شرکاء دارند.
در صورتی که تمامی مالکان در خصوص تغییر کاربری توافق نداشته باشند و برخی از شرکاء مخالف این اقدام باشند، موضوع می‌تواند جنبه قضایی پیدا کند. در چنین مواردی، شریک متقاضی تغییر کاربری می‌تواند با طرح دادخواست در دادگاه حقوقی، تقاضای افراز ملک یا اخذ اجازه برای انجام اقدامات مشخص را مطرح کند. دادگاه در صورتی که افراز ملک به لحاظ فنی و قانونی ممکن باشد، دستور افراز صادر می‌کند و پس از آن، مالک مفروز می‌تواند برای ملک اختصاصی خود تغییر کاربری اخذ نماید. اما اگر افراز ممکن نباشد، موضوع می‌تواند به صدور دستور فروش ملک از طریق مزایده منتهی شود.
علاوه بر مسائل حقوقی مربوط به مالکیت مشاع، در برخی موارد ممکن است طرح تفصیلی منطقه یا ضوابط شهرسازی نیز مانع از تغییر کاربری ملک مشاع شود. به عنوان مثال، اگر ملک در منطقه‌ای با کاربری خاص واقع شده باشد که امکان تغییر کاربری آن به نوع دیگر وجود نداشته باشد، حتی با رضایت همه شرکاء نیز امکان‌پذیر نخواهد بود. در چنین شرایطی، بررسی تطبیق ملک با طرح‌های شهری و دریافت نظر کارشناسی الزامی است. همچنین، برای اخذ مجوز، باید عوارض و هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری نیز بر اساس سهم هر یک از شرکاء پرداخت شود.
تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یکی از رایج‌ترین انواع تغییر کاربری در مناطق شهری است که معمولاً با هدف استفاده اقتصادی بیشتر از ملک انجام می‌شود. در این فرآیند، مالک قصد دارد ملک دارای کاربری مسکونی را به گونه‌ای تغییر دهد که امکان استفاده تجاری از آن مانند راه‌اندازی فروشگاه، مطب، دفتر کار، رستوران یا سایر فعالیت‌های اقتصادی وجود داشته باشد. این تغییر نیازمند رعایت ضوابط قانونی و طی مراحل مشخص اداری است.
در نخستین گام، مالک باید به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده مراجعه کرده و درخواست کتبی تغییر کاربری ارائه دهد. این درخواست باید همراه با مدارک مالکیت، شناسنامه، نقشه ملک، و مدارک فنی مورد نیاز باشد. شهرداری پس از ثبت درخواست، موضوع را از نظر فنی و شهرسازی بررسی می‌کند تا مشخص شود که آیا ملک مورد نظر شرایط تغییر کاربری را دارد یا خیر. از جمله معیارهای مهم در این بررسی‌ها می‌توان به موقعیت مکانی ملک، مجاورت با گذرهای اصلی، تراکم جمعیتی منطقه، میزان دسترسی، میزان پارکینگ، و هماهنگی با طرح تفصیلی شهر اشاره کرد.
در صورتی که ملک در طرح تفصیلی دارای قابلیت تبدیل به کاربری تجاری باشد، موضوع جهت تصمیم‌گیری نهایی به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ارجاع داده می‌شود. این کمیسیون با حضور نمایندگان شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط تشکیل می‌شود. در صورتی که کمیسیون با درخواست تغییر کاربری موافقت کند، شهرداری مجاز خواهد بود مجوزهای لازم را صادر کرده و پس از پرداخت عوارض تعیین‌شده، اقدام به صدور پروانه بهره‌برداری تجاری کند.
نکته مهم در تغییر کاربری مسکونی به تجاری، پرداخت عوارض تغییر کاربری است که بر اساس ارزش معاملاتی یا ارزش روز ملک تعیین می‌شود. این عوارض ممکن است مبلغ قابل توجهی باشد و پرداخت آن به‌عهده مالک است. در برخی مناطق خاص شهری که به‌عنوان بافت مسکونی حفاظت‌شده یا مناطق با بار ترافیکی بالا شناخته می‌شوند، شهرداری ممکن است از صدور مجوز تجاری خودداری کند، حتی اگر سایر شرایط فراهم باشد.
همچنین، در آپارتمان‌هایی که دارای مالکین متعدد هستند، علاوه بر مجوز شهرداری، رضایت سایر واحدهای آپارتمانی نیز ضروری است. طبق مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها، انجام فعالیت تجاری در واحدهای مسکونی مشروط به این است که مزاحمتی برای سایر ساکنان ایجاد نشود و تغییر ماهیت استفاده از ملک با توافق ساکنین انجام گیرد. در صورت نبود رضایت سایر مالکان، احتمال دارد موضوع به مراجع قضایی کشیده شده و مانع فعالیت تجاری در ملک شود.
در صورتی که مالک بدون اخذ مجوزهای قانونی اقدام به تغییر کاربری کند و ملک مسکونی را به‌صورت غیرمجاز به کاربری تجاری تبدیل کند، شهرداری می‌تواند با صدور اخطار، ملک را پلمب کرده یا پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد. این کمیسیون اختیار دارد نسبت به تعطیلی واحد، اخذ جریمه یا حتی صدور حکم تخریب اقدام نماید.
تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری
تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری به معنای تبدیل نوع استفاده از ملکی است که در اسناد و طرح‌های شهری با کاربری مسکونی تعریف شده، اما مالک قصد دارد از آن برای فعالیت‌های اداری مانند دفتر شرکت، موسسه خدماتی، مطب، یا دفاتر مهندسی استفاده کند. این نوع تغییر کاربری، مشابه تغییر کاربری به تجاری، نیازمند طی مراحل قانونی و اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌ربط است.
فرآیند تغییر کاربری در محدوده شهرها از طریق شهرداری و با بررسی طرح‌های جامع و تفصیلی شهری انجام می‌شود. مالک ابتدا باید به شهرداری منطقه مراجعه کرده و درخواست تغییر کاربری را به‌صورت کتبی ارائه کند. به همراه درخواست، مدارکی همچون سند مالکیت، مدارک شناسایی مالک، نقشه وضع موجود، و سایر مدارک فنی ملک نیز باید ارائه شود. پس از ثبت درخواست، شهرداری بررسی‌های لازم را در زمینه موقعیت ملک، عرض گذر، نوع بافت شهری، مجاورت با مراکز اداری یا تجاری، میزان بار ترافیکی منطقه، و ضوابط طرح تفصیلی انجام می‌دهد.
در صورتی که شرایط فنی ملک با کاربری اداری مطابقت داشته باشد، شهرداری موضوع را به کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ارجاع می‌دهد. این کمیسیون با حضور نمایندگان شهرداری، اداره راه و شهرسازی، و سایر نهادهای مرتبط تشکیل جلسه داده و در مورد تغییر کاربری ملک تصمیم‌گیری می‌کند. اگر کمیسیون با تغییر کاربری موافقت کند، مراحل اداری ادامه یافته و پس از پرداخت عوارض و هزینه‌های قانونی، پروانه بهره‌برداری با کاربری اداری صادر می‌شود.
یکی از تفاوت‌های اصلی میان کاربری اداری و تجاری در نوع فعالیت و نحوه تعامل با شهروندان است. فعالیت‌های اداری معمولاً با مراجعات عمومی کمتری همراه‌اند و از نظر شهرداری در برخی مناطق مسکونی با تراکم پایین یا نزدیکی به مراکز شهری، اولویت بیشتری نسبت به فعالیت‌های تجاری دارند. با این حال، محدودیت‌هایی نیز در این زمینه وجود دارد. برای مثال، در برخی بافت‌های صرفاً مسکونی، حتی فعالیت‌های اداری نیز مجاز شناخته نمی‌شود.
در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، تغییر کاربری یک واحد به اداری منوط به اخذ رضایت سایر مالکین و ساکنین است. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، فعالیتی که موجب سلب آسایش یا ایجاد مزاحمت برای دیگران شود، ممنوع است. بنابراین، اگر فعالیت اداری در واحد مسکونی موجب رفت‌وآمد زیاد، نصب تابلو، یا ایجاد اختلال در نظم ساختمان شود، ممکن است با مخالفت سایر ساکنین مواجه گردد. در چنین شرایطی، حتی با اخذ مجوز از شهرداری نیز امکان بهره‌برداری اداری وجود نخواهد داشت مگر اینکه رضایت سایر مالکان جلب شود.
در صورتی که مالک بدون طی مراحل قانونی اقدام به استفاده اداری از ملک مسکونی کند، شهرداری می‌تواند با استناد به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، از ادامه فعالیت جلوگیری کرده یا نسبت به پلمب واحد اقدام نماید. همچنین ممکن است مالک به پرداخت جریمه یا تغییر وضعیت ملک به حالت اولیه محکوم شود. به همین دلیل، طی دقیق و قانونی مراحل تغییر کاربری برای استفاده اداری امری ضروری است.
تغییر کاربری ملک مسکونی
تغییر کاربری ملک مسکونی به معنای تبدیل نوع استفاده از ملک از حالت مسکونی به سایر انواع کاربری همچون تجاری، اداری، خدماتی یا آموزشی است. در نظام شهرسازی ایران، هر ملک بر اساس طرح جامع و طرح تفصیلی دارای کاربری مشخصی است که از سوی شهرداری یا سایر مراجع ذی‌صلاح تعیین می‌شود. بنابراین، هرگونه استفاده غیر از کاربری تعیین‌شده، مشمول مقررات و الزامات قانونی خاصی است و بدون اخذ مجوزهای رسمی، تخلف محسوب می‌شود.
فرآیند تغییر کاربری ملک مسکونی نیازمند ارائه درخواست رسمی از سوی مالک به شهرداری منطقه مربوطه است. این درخواست باید همراه با مدارک شناسایی مالک، سند مالکیت، کروکی و نقشه ملک، و سایر مدارک مورد نیاز تحویل داده شود. شهرداری پس از دریافت درخواست، ملک را از نظر موقعیت جغرافیایی، وضعیت دسترسی، مجاورت با املاک تجاری یا اداری، عرض گذر، تراکم جمعیتی، و انطباق با ضوابط طرح تفصیلی بررسی می‌کند.
در صورتی که ملک شرایط اولیه برای تغییر کاربری را داشته باشد، پرونده به کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ارجاع می‌شود. این کمیسیون که متشکل از نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، و سایر دستگاه‌های مرتبط است، اختیار دارد نسبت به تغییر کاربری املاک تصمیم‌گیری کند. در صورتی که کمیسیون با تغییر کاربری موافقت کند، شهرداری مجاز به صدور مجوز جدید خواهد بود. این مجوز ممکن است شامل پروانه بهره‌برداری با کاربری جدید، پروانه ساخت یا تجدیدنظر در عوارض باشد.
عوارض تغییر کاربری یکی از مهم‌ترین الزامات مالی در این فرآیند است. این عوارض معمولاً بر اساس تفاوت ارزش ملک بین دو نوع کاربری (مثلاً بین مسکونی و تجاری یا اداری) محاسبه می‌شود و پرداخت آن شرط صدور مجوز نهایی است. مبلغ عوارض می‌تواند بسته به موقعیت ملک و نوع کاربری جدید متفاوت باشد. پرداخت این هزینه‌ها به‌عهده مالک است و بدون آن، امکان ادامه روند قانونی وجود ندارد.
در مورد املاک آپارتمانی یا مشاع، تغییر کاربری یک واحد مسکونی ممکن است نیاز به رضایت سایر مالکین نیز داشته باشد. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، هرگونه استفاده‌ای که موجب سلب آسایش دیگران شود یا ماهیت استفاده از واحد را تغییر دهد، نیازمند موافقت مجمع عمومی مالکان یا ساکنین ساختمان است. در صورت نبود رضایت، امکان استفاده از ملک با کاربری جدید وجود نخواهد داشت حتی اگر مجوز شهرداری دریافت شده باشد.
در صورتی که مالک بدون طی مراحل قانونی اقدام به استفاده غیرمسکونی از ملک خود نماید، شهرداری می‌تواند با استناد به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، اقدام به تشکیل پرونده تخلف کند. این پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می‌شود و کمیسیون اختیار دارد نسبت به صدور حکم جریمه، تعطیلی فعالیت، و حتی بازگرداندن ملک به حالت اولیه اقدام کند. در برخی موارد، مالک ملزم به پرداخت جریمه‌های سنگین یا تخریب بخش‌هایی از ملک خواهد بود. این اقدامات با هدف حفظ نظم شهرسازی و رعایت حقوق سایر شهروندان صورت می‌گیرد.
تغییر کاربری ملک اوقافی
تغییر کاربری ملک اوقافی یکی از موضوعات پیچیده در حوزه حقوق املاک است که با توجه به ماهیت خاص مالکیت موقوفه، تابع ضوابط خاصی می‌باشد. ملک اوقافی، ملکی است که به موجب وقف‌نامه، توسط واقف به نفع یک یا چند موقوف‌علیه مشخص وقف شده و مالکیت آن متعلق به شخص حقیقی یا حقوقی نیست، بلکه در اختیار اداره اوقاف یا متولی موقوفه قرار دارد و تنها امکان انتفاع از آن برای اشخاص وجود دارد.
در صورتی که متولی یا مستأجر یک ملک وقفی قصد تغییر کاربری ملک را داشته باشد، ابتدا باید ماهیت حقوقی ملک بررسی شود. در مورد موقوفات خاص که دارای متولی منصوب از طرف واقف هستند، اقدام برای تغییر کاربری باید با نظر و اجازه کتبی متولی انجام گیرد. اما در موقوفات عام یا در مواردی که متولی تعیین نشده یا متولی فاقد صلاحیت باشد، اداره اوقاف به عنوان ناظر و متولی اداره امور موقوفه، مرجع صدور مجوز است.
برای تغییر کاربری ملک اوقافی، ابتدا باید متقاضی درخواست خود را به اداره اوقاف منطقه ارائه دهد. این درخواست باید حاوی اطلاعات کامل از قبیل مشخصات ملک، کاربری فعلی، کاربری پیشنهادی، دلایل تغییر کاربری، نقشه و موقعیت ملک، و اطلاعات مالک منافع (مستأجر یا بهره‌بردار) باشد. اداره اوقاف پس از بررسی اولیه و در صورت موافقت با اصل درخواست، پرونده را به شهرداری جهت بررسی ضوابط شهرسازی و تطبیق با طرح جامع و تفصیلی ارسال می‌کند.
شهرداری پس از بررسی وضعیت ملک، در صورتی که ملک شرایط تغییر کاربری را داشته باشد، آن را به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ارجاع می‌دهد. در صورت تأیید کمیسیون، موضوع دوباره به اداره اوقاف بازمی‌گردد تا نسبت به اصلاح قرارداد اجاره یا بهره‌برداری، تغییر شرایط بهره‌برداری، و تعیین میزان حق‌السهم اوقاف از منافع جدید تصمیم‌گیری شود. در این مرحله ممکن است مبلغ اجاره‌بهای ملک وقفی افزایش یابد یا شرایط قرارداد تغییر کند.
در تغییر کاربری ملک اوقافی، علاوه بر عوارضی که باید به شهرداری پرداخت شود، ممکن است اداره اوقاف نیز مبلغی تحت عنوان حق تغییر کاربری یا افزایش انتفاع برای موقوفه مطالبه کند. این مبلغ بر اساس میزان افزایش ارزش ملک پس از تغییر کاربری محاسبه می‌شود. مستأجر یا بهره‌بردار موظف است این مبالغ را در چارچوب قرارداد جدید پرداخت نماید.
در صورتی که تغییر کاربری بدون مجوز اداره اوقاف و بدون طی مراحل قانونی انجام گیرد، اداره اوقاف می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی یا از طریق بازرسی‌های دوره‌ای، مانع ادامه فعالیت جدید شود و حتی قرارداد اجاره را فسخ کرده یا ملک را از تصرف مستأجر خارج نماید. همچنین ممکن است شهرداری با استناد به تخلف ساختمانی و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها نسبت به صدور دستور تعطیلی یا جریمه اقدام کند.
به دلیل شرایط خاص مالکیت و نظارت شرعی و قانونی، هرگونه اقدام در مورد املاک اوقافی نیازمند هماهنگی کامل با سازمان اوقاف و رعایت ضوابط وقفی است. بنابراین فرآیند تغییر کاربری این نوع املاک نسبت به املاک غیر‌وقفی پیچیدگی بیشتری دارد و مستلزم دریافت مجوز از چند مرجع به‌صورت هم‌زمان است.
مراحل تغییر کاربری ملک
تغییر کاربری ملک فرآیندی اداری و قانونی است که طی آن نوع استفاده تعیین‌شده برای یک ملک در طرح‌های شهری، به نوع دیگری تغییر می‌یابد. این فرایند تابع ضوابط مشخصی است که توسط شهرداری و مراجع ذی‌ربط طراحی و اجرا می‌شود. مراحل انجام تغییر کاربری به ترتیب زیر انجام می‌گیرد:
در گام نخست، مالک یا نماینده قانونی وی باید به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده مراجعه کرده و درخواست رسمی تغییر کاربری را ارائه دهد. این درخواست باید همراه با مدارکی مانند سند مالکیت، شناسنامه، نقشه وضع موجود ملک، و کاربری پیشنهادی باشد.
پس از ثبت درخواست، شهرداری ملک را از نظر انطباق با طرح جامع و تفصیلی شهر، عرض معبر، نوع بافت شهری، مجاورت با کاربری‌های دیگر، و ظرفیت ترافیکی بررسی می‌کند. در صورت وجود امکان تغییر کاربری، پرونده برای بررسی نهایی به کمیسیون ماده ۵ ارجاع می‌شود. این کمیسیون با حضور نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، و سایر مراجع ذی‌صلاح تشکیل جلسه داده و درباره درخواست تغییر کاربری تصمیم‌گیری می‌کند.
در صورت موافقت کمیسیون، شهرداری مجاز به صدور مجوز تغییر کاربری خواهد بود. در این مرحله، مالک موظف است عوارض تغییر کاربری را بر اساس ارزش ملک و نوع کاربری جدید پرداخت نماید. پس از پرداخت این هزینه، پروانه ساختمانی جدید یا مجوز بهره‌برداری با کاربری جدید صادر می‌شود.
در برخی موارد خاص مانند املاک اوقافی یا مشاع، دریافت مجوز از اداره اوقاف یا رضایت سایر شرکا نیز از جمله مراحل الزامی در فرآیند تغییر کاربری محسوب می‌شود.
